Vanzare Case Vile Terenuri Aparatamente Bucurestii Noi Bazilescu Damaroaia Laminorului Straulesti

Imobiliare Bucurestii Noi

Bucuresti Romania

Category: Utile

Construcții edificate fără autorizație de construire
05/19/2020 04:51 PM

Construcții edificate fără autorizație de construire. Noutăți privind certificatul de atestare

De dată recentă, mai precis în Monitorul Oficial, Partea I nr. 8/08.01.2020 a fost publicată Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (denumită în continuare Legea nr. 7/2020 ), lege ce este în vigoare de la 11.01.2020.

Așa cum îî spune și denumirea, Legea nr. 7/2020 a adus o serie de modificări în cadrul  Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, dar și în cadrul Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, iar printre modificări se regăsesc și unele referitoare la certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției în cazul în care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire.

Ce este autorizația de construire?

Potrivit art. 7 alin. 1 din  Legea nr. 50/1991, astfel cum acesta a fost modificat prin Legea nr. 7/2020,  autorizația de construire se emite pentru executarea lucrărilor de bază și a celor aferente organizării executării lucrărilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, care cuprinde, în copie, următoarele documente:

a) certificatul de urbanism;

b) dovada, în copie conformă cu originalul, a titlului asupra imobilului, teren și/sau construcții și, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi și extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel;

c) documentația tehnică – D.T.;

c indice 1) documentația tehnică – D.T. și pentru acordul/autorizația administratorului drumului executat pe domeniul public la infrastructura tehnico-edilitară existentă în zonă;

d) avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autorității competente pentru protecția mediului și, după caz, actul administrativ al acesteia;

d indice 1) pentru proiectele de infrastructură transeuropeană de transport, avizele/și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autorității competente pentru protecția mediului și, după caz, actul administrativ al acestuia, avizele/acordurile de principiu sau, după caz, avizele de amplasament favorabile condiționate pentru relocarea sistemelor/rețelelor de transport și de distribuție a energiei electrice, gazelor naturale și a țițeiului, precum și a altor rețele de utilități situate pe coridorul de expropriere;

f) dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism și a autorizației de construire. Pentru construirea unei locuințe unifamiliale poate fi scutită de taxe, prin hotărâre de consiliu, persoana care nu deține singură ori împreună cu soțul/soția o locuință, în baza certificatului fiscal emis de autoritatea competentă.

Ce solicită legiuitorul în cazul în care execuția construcției s-a realizat fără autorizație de construire?

Potrivit modificărilor operate prin Legea nr. 7/2020, legiuitorul arată în primul rând că, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției.

În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 din Legea nr. 50/1991[1] nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției ( art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/ 1991)[2]”

Read the rest of this article >>
Cum si cu cine construim
03/28/2019 09:39 AM

     Cum si cu cine construim

 

De-a lungul anilor s-a pus intrebarea, care ar avea o importanta majora, arhitectul sau inginerul  ,si mai ales la care din ei ar trebui sa apeleze un cetatean obisnuit pentru a construi o casa pentru familia sa .Bineinteles excludem ideea de a apela la cineva din familie care a mai facut si "stie cum se face " si la metoda aproape universala de a cumpara un proiect oarecare si apoi sa tocmim in regie proprie un "mester cu echipa sa   " care a lucrat afara si stie dansul cum se face .

Raspunsul este clar ,trebuie sa platim ambele categorii de profesionisti si inca pe cineva .Am sa va explic mai incolo pe cine si de ce .

In primul rand arhitectul este cel cu care trebuie sa ne sfatuim privind toate reglementarile urbanistice ale terenului care vor influenta constructia noastra . Apoi vom apela la un specialist ce ne poate confirma sau daca e cazul se vor face analize ,ale solului unde va fi amplasata constructia .Alte elemente ce vor fi luate in calcul sunt eventuala constructie din vecini, care poate avea sau nu fundatie si subsol-pivnita ,elemente de care arhiectul va trebui sa tina sema ,pentru a nu aduce prejudicii cladirii din vecinatate ,si in functie de expertiza solului va putea decide adancimea corecta si tipul de fundatie.

Partea importanta este ca arhitectul si cu beneficiarul  sa gaseasca solutia nu doar constructiva si cea de placut locuibila in functie de dorinta beneficiarului, care uneori ingreuneaza munca arhitectului dar este inacceptabil sa ne multumim cu  un proiect doar pentru ca arhitectul zice ca a facut tot ce se poate altfel nu merge  sau ca a optimizat la maxim spatiile sau suprafata  construibila.Din pacate am intalnit multe cazuri in care intreband proprietarii :de ce ati ales asa compartimentarea ? ne-au raspuns ca asa a considerat arhitectul ca e mai bine . Mai grav este ca beneficiari ai unor complexe mici rezidentiale sau miniblocuri ,scot pe piata la vanzare apartamente ,pe care clientii le considera gandite cu piciorele.

Din moment ce majoritatea structurilor pentru aceste miniblocuri de apartamente,se realizeaza in solutia de stalpi si grinzi (cadre flexibile)iar compartimentarea se face cu rigips sau caramida eficienta fara portanta ,nu vad de ce nu sunt puse la dispozitia clientilor spatii open vandabile care sa poata fi compartimentate dupa dorinta lor  .Exceptand zonele de instalatii de alimentare cu apa si canalizare ,care ar trebui respectate ,intrucat grupurile sanitare trebuie sa fie amplasate adiacent acelor locuri ,restul apartamentului poate fi flexibil compartimentat si apoi cadastrat .Practic dezvoltatorul asa procedeaza insa in urma dezmembrarii suprafetelor din cladire le compartimenteaza dupa o anumita conceptie si apoi o cadastreaza sub forma unor apartamente .In cazul in care se doreste remodelarea spatiilor de catre client ,acesta trebuie sa solicite o alta autorizatie care bineinteles se face si pe baza solicitarii unui certificat de urbanism -mare abertie intrucat ,apartamentul este deja constituit pe o suprafata definita si nu vad cu ce ar putea influenta reglementarile legale in vigoare ,mutarea unui perete interior neportant .

Dupa zeci si sute de ore de calcule de rezistenta, de necesar de  materiale si forta de munca precum si al costurilor  si al timpului  de executie , proiectul este inaintat spre autorizare .

Odata proiectul aprobat spre neschimbare si cu emiterea autorizatiei de construire se trece la executie.

Aici este vorba de a face fizic nu doar pe hartie .Nu se va locui intr-un proiect de hartie.Cat de bine este gandit proiectul sau cat de reusita este  arhitectura exterioara  nu ne va soate de sub daramaturi la un seism daca executie este defectuasa .Cine executa constructia ? si da cine supravegheaza executia?

Este nevoie de un inginer priceput care cunoaste foarte bine rolul fiecarei etape tehnologice .Fiecare cui,fiecare agrafa ,fiecare imbinare , innadirea armaturilor ,vibrarea betonului , elemente de izolatii , si multe amanunte ce fac o constructie rezistenta ,durabila si sigura . Apoi partea de instalatii ,necesita specialist in domeniu.Nu e suficient sa vine nea Ion care stie cum sa innadesaca o teava de cupru .

Pesoana de care va spuneam mai inainte ca trebuie bine platita este dirigintele de santier .Este omul in varsta care are rabdare , sta cu o gentuta pe umar ,cu carnetul in mana si vede si noateaza tot .Mananca sandwichul la fata locului,nu pleaca la plimbare ,sa rateze vreo turnare de beton .Verifica de zece ori ce vine si unde si cum se pune.Face poze si semneaza procese verbale de lucrari ascunse .Ascunse in sensul ca odata turnat betonul peste armatura stalpului ,fara marturia scrisa al acestuia ,nu ramane in cazul vanzarii constructiei decat cuvantul beneficiarului ca "l-am facut bie dom'le ,ca pentru mine ,nu aveam intentia sa-o vand " Este omul de aur ,un inginer pensionar pe care va recomand sa nu-l uitati la nicio lucrare de constructie.

Din pacate exista si cazuri in care acest diriginte de santier semneaza de acasa procesele verbale de lucrari ascunse ,la solicitarea beneficiarului,la intocmirea retroactiva al cartii constructiei.

Eu pesonal  ma confrunt deseori cu situatia in calitate de agent de vanzari  locuinte ,ca inainte de decizia de cumparare, clientii sa apeleaze la un arhitect ,deseori "cunostinta de familie" care vine si se uita peste proiectele casei ,analizeaza solutiile constructive ,mai intreaba si de numele arhitectului si al constructorului cateodata ,dar niciodata nu analizeaza cartea constructiei sa vada daca nu cumva ar trebui sa  sa sfatuiasca clientii sa ceara o experiza a constructiei .Daca ai autorizatie de constructie si receptie normal ca trebuie sa existe si un proiect ,insa pe departe acesta nu garanteza ca o constructie este ceea ce scrie pe hartie .Procesul verbal de receptie se emite de forma "lucrari realizate fara obiectii "in care important e sa fi pastrat amlasamentul aprobat ,retragerile ,forma si inaltimea .

Apoi te miri cum de apar peste cativa ani  fisuri in constructie ,infiltratii de tot feluri ,de la acoperis ,la nivelul balcoanelor in casa ,punti termice la colturi sau igrasie la parter .Astea sunt cele care se vad si deranjeaza ,insa la un cutremur casa va trece testul ? Cat de indulgenti sa fim sa ne riscam familiile construind prost sau cumparand ceva prost construit (nu prost proiectat ci prost executat)

Preturile mai mari nu garanteaza executii mai bune .Calitatea materialelor este intradevar foarte important dar si mai important si cred ca cel mai important este marca -renumele constructorului care dupa parerea mea ar trebui sa aiba loc de onoare langa numele arhitectului  care in marea majoritate al cazurilor isi asuma toate meritele punand pe constructie "Realizat de Arhitect".." Nu doresc sa minimalizez cu nimic munca vizionara si solutiile ingenioae ale arhitectilor privind constructiile de anvergura sau cele  iesite din tipare, dar pentru o casuta de 200 mp  cu maxim 2 nivele ,cred ca rolul constructorului este determinant  asfel ca acest tandem de arhitect-inginer trebuie sa fie omniprezent .Este adevarata si viceversa ,cazuri care incep sa se genralizeze langa Bucuresti ,in care arhitectii sunt doar simpli funizori de proiecte contra cost minim ,asfel ca sa existe un proiect insa absolut totul de la conceptie la conpartimentare si finisare sunt facute de mesteri sau ingineri ,cu solutii ce ar fi necesitat de multe ori consultarea si chiar aprobarea unui arhitect .Vilele se vand ca ciupecile ,si speram sa nu se dovedeasca peste ani otravitoare .Aici pe case nu scie de arhitecti ci mai degraba de regie proprie sau cateodata "sunt inginer" deci ma pricep si sa proiectez o casa ,ce mare lucru .Da este mare lucru .Tandemul arhitect-inginer  (proiectant-executant)este esential si ar trebui sa nu se admita nicio receptie fara o licenta de executie sau o  expertiza tehnica , daca afost facuta in regie propie .   

 

Read the rest of this article >>
Modificările de apartament Ce obligații vor avea proprietarii și ce amenzi vor risca
12/11/2018 11:49 AM

Ce trebuie să știm când vrem să facem modificări în apartament

Nodificările de apartament pot presupune atât zugrăveli, schimbarea tâmplăriei, înlocuirea unor sisteme, cât și dărâmarea unor pereți. Pentru unele dintre aceste lucrări, avem nevoie de autorizație de construire și chiar de o aprobare expresă de la asociația de proprietari. Principiul după care trebuie să ne ghidăm e următorul: dacă lucrarea ar putea afecta structura de rezistență a blocului, atunci avem nevoie de toate documentele cerute de lege, altfel riscăm amenzi de până la 100.000 de lei. Întrebarea care se pune este următoarea: suntem destul de specialiști să știm ce (nu) afectează structura de rezistență? Atunci, cel mai sigur este să nu facem lucrurile de capul nostru.

Dacă o lucrare din apartamentul propriu afectează structura de rezistență a clădirii și/ sau aspectul arhitectural al construcției, atunci ea nu se poate face decât cu toate documentele necesare: proiect, certificat de urbanism, autorizație de construcție ș.a.m.d. Prevederile care să ne ghideze în privința a ceea ce se face și ce nu se face fără autorizație se regăsesc în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

O piedică serioasă pentru modificările pe care vrem să le facem în apartamentele noastre este încadrarea imobilului în categoria monumentelor istorice. Dacă stăm într-un astfel de imobil, atunci autorizația de construcție este absolut necesară. Am putea face, totuși, zugrăveli exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor, potrivit legii. De asemenea, se pot face lucrări de investigare, cercetare, expertizare, conservare și restaurare, dar e nevoie de aviz de la Ministerul Culturii și de la administrația județeană/locală.

Când (nu) ne trebuie autorizație de construcție

Reprezentanți ai Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) ne-au spus că se pot face fără autorizație (atâta timp cât nu se afectează structura de rezistență și/ arhitectura clădirii) următoarele modificări de apartament:

  • reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv în situația în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări, cu excepția clădirilor declarate monumente istorice, în condițiile legii;
  • zugrăveli și vopsitorii interioare;
  • reparații la instalațiile interioare, la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcțiilor, în limitele proprietății, montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități.

După cum putem vedea, dărâmarea pereților nu se numără printre excepțiile din lista de mai sus. Este foarte posibil ca dărâmarea unui perete să afecteze structura de rezistență a blocului, așa cum explică cei din domeniu. Iar această apreciere nu poate fi făcută de către un nespecialist. Tocmai de aceea, dacă modificarea pe care vrem să o facem presupune dărâmarea unui perete, atunci solicitarea autorizației este necesară, indiferent că e vorba de o debara sau peretele despărțitor dintre cameră și balcon (în cazul celor care își "prelungesc" camera în acest fel).

La capitolul sancțiuni, pentru lipsa autorizației de construire atunci când e obligatorie, Legea nr. 50/1991 prevede o amendă între 1.000 și 100.000 de lei. Oricine din bloc poate sesiza primăria sau ISC și primirea amenzii este aproape garantată. Pe lângă asta, vom fi somați să încetăm lucrările și să încercăm să obținem documentele legale. Dacă nu respectăm obligația de a înceta lucrările, ne putem alege inclusiv cu un dosar penal, întrucât legea cataloghează această faptă ca infracțiune.

E nevoie de aprobarea asociației de proprietari?

"Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăți individuale", se prevede în Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Aceeași lege ne obligă să menținem starea proprietății noastre în așa fel încât să nu afectăm proprietatea niciunuia dintre vecinii noștri. Dacă modificarea pe care vrem să o aduce apartamentului nostru ar interveni cumva și asupra proprietății comune din acel bloc, atunci aprobarea din partea asociației de proprietari este obligatorie, conform actului citat.

"Zidurile dintre apartamentele sau spațiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii și din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spațiilor respective, pe baza autorizației de modificare a construcției, eliberată de autoritatea publică locală și cu înștiințarea asociației. Zidurile dintre apartamente sau spații și proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorității proprietarilor și a autorizației de modificare a construcției, eliberată de autoritatea publică locală", scrie în lege.

Totuși, în Legea nr. 230/2007 nu se găsește o prevedere expresă care să ne indice că e obligatorie aprobarea asociației de proprietari în toate cazurile, pentru orice fel de modificări am face apartamentului. Exceptând situațiile pe care le-am menționat mai sus, nu reiese că avem nevoie de învoială de la toți proprietarii pentru a face mici modificări în apartament. Însă în momentul în care vom vrea să obținem autorizația de construcție, cei de la primărie ne vor putea cere aprobare din partea asociației.

Modificarea elementelor constructive ale clădirii fără aprobările și autorizările legale reprezintă contravenție în Legea asociațiilor de proprietari, iar sancțiunea este amenda între 2.500 și 5.000 de lei. Sesizarea poate să o facă orice persoană interesată, iar sancțiunea o va aplica persoana împuternicită de ISC sau cineva de la primărie, spre exemplu.

 

Modificările de apartament pentru care e necesară o autorizație de construire vor trebui aduse la cunoștința asociației de proprietari, prevede viitoarea reglementare a asociațiilor de proprietari, aplicabilă din 28 septembrie. Condițiile în care se pot face modificări de către proprietarii de apartamente vor fi ușor dezvoltate în această nouă lege, care prevede și amenzi mai mari pentru încălcarea obligațiilor ce le revin.

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor va înlocui Legea nr. 230/2007, adică actuala reglementare, începând cu 28 septembrie 2018.

Subiectul modificărilor apartamentelor și spațiilor comune din blocuri se regăsește și în noua lege, cu o abordare similară, puțin mai detaliată. Nici actuala lege nu va condiționa modificările în apartament de aprobarea asociației de proprietari, dar o obligație de înștiințare cu privire la acestea apare în noua lege. Totuși, se referă numai la situațiile în care e necesară pentru acele modificări o autorizație de construcție.

"Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică  a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic", prevede noua lege, dar nu există o sancțiune în lege pentru nerespectarea acestei obligații.

Într-un material realizat cu un an în urmă, în care analizam condițiile în care se pot face modificări de apartament, atât din perspectiva Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cât și din perspectiva Legii asociațiilor, trăgeam concluzia că nu e nevoie de aprobarea asociației pentru modificările de apartament, dar că ele trebuie să respecte Legea construcțiilor -- unde amenzile pentru lipsa autorizației sunt destul de mari, ajungând până la 100.000 de lei.

"Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii obţin avizele şi autorizaţiile aşa cum sunt reglementate de legislaţia în vigoare, şi au obligaţia să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare", se continuă, în noua lege.

Modificările care implică zidurile ce separă apartamentele rămân sub umbrela unei reglementări similare celei existente până acum.

Ce se va sancționa în noua lege?

Noua reglementare prevede o obligație expresă a proprietarilor de a comunica asociației și organului fiscal local orice schimbare a suprafeței construite sau utile, în cel mult 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Nerespectarea acestei obligații va atrage, potrivit actului, o amendă de la 200 la 1.000 de lei, chestiune neprecizată până acum în actuala lege.

"Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcţii de către autoritatea administraţiei publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistenţa mecanică, stabilitatea şi siguranţa clădirii sau a altor proprietăţi individuale, precum şi buna funcţionare a instalaţiilor aferente acestora", se prevede în noua lege.

Cei care vor pune în pericol integritatea structurală a condomniului sau a altor apartamente, să zicem, sau care vor afecta buna funcționare a instalațiilor aferente acestora vor risca amenzi între 500 și 3.000 de lei.

Apoi, modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari, precum și a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea noii legi se va sancționa cu amenzi între 5.000 și 10.000 de lei (amenzile sunt de două ori mai mari ca acum). E vorba, mai exact, de nerespectarea obligației de a obține acordul membrilor din asociație și, mai ales, dacă e cazul, de acordul proprietarilor afectați.

"Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare", scrie, mai exact, în noua reglementare.

 

Sursa : avocatnet.ro

Read the rest of this article >>
Recepția clădirilor noi: Cine decide admiterea, suspendarea sau respingerea acesteia și pentru ce motive
12/11/2018 11:26 AM

Recepția clădirilor noi

Începând cu 29 iulie 2017, recepția lucrărilor de construcții va fi făcută ținând cont de reguli noi, potrivit Hotărârii Guvernului nr. 343/2017 pentru modificarea Hotărârii Guvernului nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora care a fost adoptat de Executiv și publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 406 din 30 mai 2017.

Reglementări de principiu ale recepției construcțiilor se găsesc momentan și în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție. Concret, lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Recepția e obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate. Practic, vorbim de două etape: prima, reprezentată de o recepție la terminarea lucrărilor, și o a doua, ce reprezintă o recepție finală.

Cât privește recepția la terminarea lucrărilor, regulamentul va impune executantului să comunice și să-i ceară investitorului să facă recepția în perioada de valabilitate a autorizației de construire. Investitorul va avea apoi la dispoziție cinci zile pentru a cere numirea celor care vor face parte din comisia de recepție.

Instituțiile ale căror reprezentanți vor face parte din comisia de recepție la terminarea lucrărilor vor fi obligate să transmită numele acestor reprezentanți în termen de zece zile de la primirea solicitării din partea investitorului. Potrivit regulamentului, comisia de recepție va include cel puțin 3-5 membri, plus un reprezentant de la Inspectoratul de Stat în Construcții, unul de la Inspectoratul pentru Situații de Urgență sau unul de la Direcția pentru Cultură / ordonatorul principal de credite (acolo unde e cazul).  Aceștia din urmă vor face parte din comisie doar atunci când scrie în regulament că e obligatoriu.

Tot în legătură cu componența comisiei, regulamentul mai face câteva precizări importante, de pildă:

  • dirigintele de șantier autorizat va asigura secretariatul comisiei, însă acesta nu va face parte din componența comisiei;
  • proiectantul și executantul vor participa, în mod obligatoriu, la recepția la terminarea lucrărilor, în calitate de invitați;
  • reprezentantul din partea administrației publice va fi cel numit de autoritatea emitentă a autorizației de construire/desființare.

Decizia privind recepția lucrărilor va aparține comisiei

Comisia, după analizarea documentelor puse la dispoziție, va decide dacă admite, respinge sau suspendă recepția lucrărilor. Deciziile comisiei vor fi luate doar în prezența a măcar două treimi din membrii numiți, cu majoritate. Important este că, dacă un reprezentant al unei instituții care trebuie să facă obligatoriu parte din comisie propune respingerea recepției, atunci decizia nu va fi luată, chiar dacă va exista majoritate.

La capitolul suspendare a recepției nu vor exista modificări majore. Cazurile de suspendare vor rămâne, în continuare, aceleași. De exemplu: se constată neconformități, neconcordanțe, defecte ori deficiențe care sunt de natură să afecteze utilizarea construcției conform destinației sale.

Recepția va putea fi respinsă în următoarele cazuri: nu s-au remediat aspectele contestate de comisie, nu există o posibilitate de a examina nemijlocit construcția, nu sunt implementate măsurile prevăzute în avizul de securitate la incendiu, s-au găsit vicii de neînlăturat ori dacă nu s-a respectat autorizația. "Este interzisă utilizarea construcției a cărei recepție la terminarea lucrărilor a fost respinsă, până la finalizarea remedierilor, aceasta fiind pusă în stare de conservare prin grija și pe cheltuiala investitorului", scrie în regulament.

O precizare foarte importantă din regulament se referă la rolul deciziei luate de către comisie. Dacă acum rolul comisiei e doar de a recomanda admiterea/ respingerea recepției, regulamentul care va intra în vigoare la finalul lui iulie stabilește că decizia va fi luată de comisie, iar investitorul va aproba/respinge recepția în conformitate cu decizia comisiei (având la dispoziție trei zile în acest scop).

"Data finalizării recepției la terminarea lucrărilor este data semnării de către investitor a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor", scrie în regulament

Dacă actualmente există un termen de 20 de zile pentru a contesta procesul-verbal de recepție, regulamentul în discuție nu-l mai prevede. Specialiștii de la Deloitte arată, într-un comunicat, că această omisiune a regulamentului ar putea da naștere unor discuții, pentru că nu există un consens cu privire la natura juridică a procesului verbal de recepție.

Recepția finală a construcției va trebui făcută mai repede

Recepția finală se va organiza în zece zile de la expirarea perioadei de garanție, iar nu în 15, cum este în actuala reglementare. La această recepție va fi necesară participarea doar a unui reprezentant al proprietarului, unul al investitorului și 1-3 specialiști în domeniul lucrărilor în construcții.

Comisia, în funcție de descoperirea unor vicii apărute în perioada de garanție, altele decât cele rezultate din exploatarea necorespunzătoare a construcției, va putea decide admiterea, respingerea sau suspendarea recepției finale. Apoi, după decizia comisiei, proprietarul va aproba admiterea/respingerea recepției finale, în termen de trei zile.

În fine, e important să precizăm că regulamentul va aduce o noutate și cu privire la posibilitatea de a face recepții și pentru părți, obiecte sau sectoare din construcție. Condiția va fi ca acestea să fie distincte/ independente fizic și funcțional. O reglementare se găsește și pentru recepția parțială, care va permite investitorului să preia o parte din construcția aflată la un anumit stadiu și să obțină înscrierea ei în cartea funciară.

"Data finalizării recepției finale este data semnării de către proprietar a procesului-verbal de recepție finală", scrie în regulament.

Comisia de recepție la terminarea lucrărilor dă decizii care trebuie luate obligatoriu în seamă de investitor, potrivit noului regulament privind recepția construcțiilor. Asta înseamnă că deciziile comisiei au mai mult decât un caracter de recomandare, cum era înainte. Deși cazurile de suspendare au rămas la fel, la motivele de respingere a recepției găsim o listă semnificativ mai lungă.

Dacă, înainte, decizia luată de comisia de recepție la terminarea lucrărilor avea caracter de recomandare, odată cu intrarea în vigoare a noului regulament de recepție a lucrărilor de construcție (HG nr. 343/2017), se stabilește că decizia comisiei e obligatoriu de respectat de către investitor, atunci când el decide dacă admite sau respinge recepția. Altfel spus, investitorul ia decizia în conformitate cu ce decide comisia.

În tot cuprinsul regulamentului, formulările de tipul "comisia recomandă" nu se mai regăsesc acum, ceea ce înseamnă că deciziile acesteia trebuie respectate, iar nu luate ca reper, așa cum era potrivit vechiului regulament.

Deciziile comisiei pot fi luate doar în prezența a măcar două treimi din membrii numiți, cu majoritate. Important este că, dacă un reprezentant al unei instituții care trebuie să facă obligatoriu parte din comisie propune respingerea recepției, atunci decizia nu poate fi luată, chiar dacă există majoritate .

Practic, potrivit regulamentului, comisia poate decide să admită recepția, să o suspende sau să o respingă. La capitolul suspendare a recepției nu au fost aduse modificări prin noul regulament. Cazurile de suspendare au rămas, în continuare, aceleași:

  • existența unor neconformități, neconcordanțe, defecte ori deficiențe care sunt de natură să afecteze utilizarea construcției conform destinației sale;
  • existența unor lucrări realizate necorespunzător, nefinalizate sau neexecutate, care pot afecta cerințele fundamentale aplicabile;
  • construcția prezintă vicii a căror remediere este de durată și strict necesară pentru asigurarea utilității construcției conform destinației preconizate, potrivit Legii nr. 10/1995;
  • existența, în mod justificat, a unor suspiciuni rezonabile cu privire la calitatea lucrărilor realizate și necesitatea unor expertize tehnice, încercări și teste suplimentare pentru a le clarifica;
  • investitorul nu pune la dispoziția comisiei de recepție la terminarea lucrărilor documentele cerute, conform regulamentului.

Mai multe motive de respingere a recepției

Spre deosebire de vechiul regulament, acum există o serie lungă de motive pentru care comisia poate decide că recepția la terminarea lucrărilor trebuie respinsă. Concret, în actualul regulament se regăsesc următoarele motive:

  • comisia de recepție la terminarea lucrărilor nu a putut examina nemijlocit construcția;
  • executantul nu remediază aspectele puse în vedere de comisie când a dispus suspendarea recepției, inclusiv cele rezultate în urma expertizelor tehnice, ridicărilor topografice, încercărilor suplimentare, probelor, măsurătorilor și altor teste solicitate, în termenul de remediere;
  • nu au fost realizate măsurile prevăzute în avizul de securitate la incendiu și în documentația de execuție din punct de vedere al prevenirii și al stingerii incendiilor;
  • se constată vicii care nu pot fi înlăturate și care prin natura lor implică nerealizarea uneia sau a mai multor cerințe fundamentale, caz în care se impun expertize tehnice, reproiectări, refaceri de lucrări și altele;
  • reprezentantul autorității administrației publice competente care a emis autorizația de construire/desființare, al Inspectoratului de Stat în Construcții - I.S.C., al direcțiilor județene pentru cultură/Direcției pentru Cultură a Municipiului București sau al inspectoratelor județene pentru situații de urgență propun respingerea recepției;
  • se constată că lucrările nu respectă autorizația de construire.

În vechiul regulament regăseam doar prevederea potrivit căreia comisia de recepție recomanda respingerea recepției dacă găsea vicii care nu puteau fi înlăturate și care împiedicau realizarea uneia sau a mai multor exigențe esențiale. Așadar, nu doar că lista motivelor de respingere este semnificativ mai lungă, investitorul trebuie să se conformeze deciziei de respingere a comisiei, neputând să admită o recepție cu privire la care comisia a găsit motive de respingere.

„În conformitate cu decizia comisiei de recepție la terminarea lucrărilor, investitorul aprobă, în termen de 3 zile de la luarea deciziei de către comisie, admiterea sau respingerea recepției și semnează procesul-verbal la terminarea lucrărilor”, scrie în regulament actualmente.

 

Read the rest of this article >>
Contractul de intermediere
09/22/2017 01:04 PM

 

Consideratii privind contractul de intermediere


"1. Reglementare expresă în Noul Cod Civil

Contractul de intermediere este reglementat expres în noul cod civil (NCC) prin articolele 2.096-2.102, devenind astfel un contract numit.

Contractul de intermediere este definit ca fiind „contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract”.

2. Intermedierea imobiliară, reglementarea din Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorului

Activitatea de intermediere imobiliară a fost reglementată anterior prin Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorului (“Ordonanța privind protecția consumatorului”).

Astfel, conform prevederilor din Ordonanța privind protecția consumatorului, intermedierea imobiliară este activitatea de mijlocire a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau de închiriere a imobilelor. Beneficiarul acestei activități este consumatorul, definit ca fiind „orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale”.

Considerăm astfel că raportul dintre intermedierea prevăzută în NCC și intermedierea imobiliară din Ordonanța privind protecția consumatorului este cel de la general la special, reglementarea din NCC fiind una generală, iar cea din Ordonanța fiind o reglementare specială, doar pentru situațiile în care contractul intermediat este unul de vânzare-cumpărare, sau unul de închiriere a imobilelor, iar clientul îndeplinește condițiile legale pentru a fi considerat un consumator.

3. Părțile în contractul de intermediere

În terminologia folosită de NCC, părțile contractului de intermediere sunt intermediarul și clientul. Intermediarul este partea care se obligă să găsească un cocontractant pentru clientul său pentru încheierea unui contract, iar clientul este partea beneficiară a activității prestate de către intermediar.

În raporturile dintre intermediar și părțile puse în legătură (client și terțul ce este identificat de intermediar), intermediarul acționează ca independent, așa cum se prevede expres în art. 2.096 din NCC, între acesta și părțile intermediate neexistând o relație de subordonare sau de prepușenie, contractul de intermediere deosebindu-se astfel de contractul de mandat și contractul de comision Prin urmare, intermediarul este de regulă un profesionist al cărui obiect de activitate trebuie să aibă în vedere punerea în legătură a persoanelor care doresc să încheie o anumită categorie de contracte[1] și care trebuie să fie autorizat pentru desfășurarea unei astfel de activități. De altfel, în cazul intermedierii imobiliare, terminologia folosită pentru intermediar este cea de agenție imobiliară, si este definit ca fiind un operator economic, furnizor de servicii imobiliare, care acţionează în numele şi în interesul unor terţi, prin urmare o persoană fizică sau juridică ce acționează cu titlu profesional.

4. Obiectul contractului de intermediere

Obiectul contractului de intermediere este reprezentat de operațiunea juridică de intermediere. Sub aspectul naturii obligaționale a activității de intermediere, obligația asumată de către intermediar este aceea de a pune în legătură cealaltă parte din contractul de intermediere, clientul, cu un terț în vederea încheierii unui contract. NCC nu desemnează vreo categorie specială de contracte ce pot fi încheiate în urma activității de intermediere, rezultând o libertate absolută cu privire la desemnarea contractelor ce pot fi intermediate, cu respectarea bineînțeles a condițiilor de validitate a acestora.

Precizăm faptul că NCC condiționează nașterea unor raporturi juridice obligaționale stabilite printr-un contract dintre două părți (i.e. dreptul intermediarului la remunerație), de nașterea unor raporturi obligaționale străine, în care doar una dintre părțile contractului inițial, clientul, se obligă din nou, în fața unui terț.

 

5. Reprezentarea în contractul de intermediere

Ca regulă, așa cum e prevăzut expres prin art. 2.096 (2) din NCC, intermediarul este o persoană independentă față de părțile intermediate, rolul său fiind acela de a pune în legătură părțile intermediate, fără însă a participa la negocierea sau încheierea efectivă a contractului. Cu toate acestea, art. 2.102 prevede o derogare de la această regulă, pentru situația în care intermediarul a fost împuternicit expres să reprezinte părțile intermediate la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia.

Astfel, intermediarul poate reprezenta, atât clientul cât și terțul la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia. În această situație vor deveni aplicabile regulile de la mandatul cu reprezentare, creând premisele implicării juridice a intermediarului ca reprezentant al uneia dintre părțile intermediate, acesta obligându-se să încheie respectivul contract pe seama părții reprezentate. Împuternicirea acordată intermediarului trebuie să respecte cerințele de formă impuse de actul juridic ce urmează a fi încheiat (art. 1.301 și art. 2013 din NCC)[2].

Considerăm că intermediarul poate reprezenta în același timp atât clientul cât și terțul identificat de către intermediar, sub condiția respectării art. 1.304 din NCC cu privire la dubla reprezentare.

Suntem de părere că și în cazul contractului de intermediere cu reprezentare, dispozițiile NCC privind reprezentarea nu vor putea deroga de la regimul juridic al contractului de intermediere prevăzut de art. 2.096-2.102 din NCC. Astfel, intermediarul nu se poate prevala de alte dispoziții din NCC care reglementează reprezentarea (ex. art. 2.027 din NCC), care ar crea un regim juridic mai favorabil intermediarului decât cel reglementat de art. 2.096-2.102 din NCC.

6. Remunerația

Conform prevederii imperative prevăzute în art. 2.097 din NCC, intermediarul are dreptul la remunerație din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale.

Având în vedere cele de mai sus, putem spune că dreptul la remunerație în contractul de intermediere este stabilit sub condiția suspensivă a încheierii contractului intermediat. Suntem de părere că aceste prevederi din NCC ocrotesc un interes particular (cel al clientului), iar nerespectarea acestor prevederi este sancționată cu nulitatea relativă.

Și în ceea ce privește restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, putem constata prin interpretarea art. 2.098 din NCC că regula[3] este nerambursarea cheltuielilor, intermediarul având dreptul la restituirea acestora doar în cazul acest lucru a fost stipulat expres în contractul de intermediere.

În ceea ce privește cuantumul remunerației, alin. (2) al art. 2.097 din NCC, prevede că în lipsa convenției părților sau a unor prevederi legale speciale, intermediarul are dreptul la o remunerație în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părți sau cu uzanțele existente între profesioniști pentru astfel de contracte.

Prin Ordonanța de Urgență nr. 79/ 2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (aprobată prin Legea 60/2012) pentru punerea în aplicare a NCC cu privire la contractul de intermediere s-a adus o completare art. 2.097. Așadar, potrivit prevederilor art. 1431 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a NCC, coroborate cu art. 2.010 alin. (3) din NCC, dreptul la acțiune pentru stabilirea cuantumului remunerației intermediarului se prescrie odată cu dreptul la acțiunea pentru plata acesteia.

În cazul pluralității de intermediari, art. 2.099 din NCC stabilește în mod expres faptul că remunerația în cazul unei intermedieri realizate de către mai multe persoane având calitatea de intermediari, va fi stabilită indiferent de izvorul obligației – contract de intermediere comun sau contracte distincte pentru fiecare intermediar dar care au același obiect pentru activitatea de intermediere – dacă prin contractul de intermediere nu s-au stabilit condiții specifice, prin recunoașterea dreptului fiecărui intermediar la o cotă parte egală din remunerația stabilită global.

7. Obligația intermediarului de informare

Una dintre obligațiile intermediarului stipulate expres de către NCC este aceea de informare a terțului cu privire la avantajele și oportunitatea încheierii contractului intermediat, cu condiția să nu prejudicieze în mod culpabil interesul clientului. Obligația astfel reglementată este în raport cu terțul și nu față de client, dar bineînțeles, fără a prejudicia interesele clientului.

Ordonanța privind protecția consumatorului instituie un regim specific al obligației de informare a intermediarului. Astfel, încă din faza  precontractuală  intermediarul (agenția imobiliară) are obligația de a informa clientul (consumatorul), în scris, corect, complet şi precis, cu privire la preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare, deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor, nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară, situaţia juridică a imobilului, nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

8. Obligația clientului de comunicare a încheierii contractului intermediat

Art. 2.101 prevede o obligație imperativă și pentru beneficiarul intermedierii, aceea de a-l informa pe intermediar cu privire la rezultatul negocierilor, anume dacă s-a încheiat sau nu contractul intermediat. Termenul pentru comunicare este de 15 zile de la data încheierii contractului, sancțiunea fiind aceea de dublare a remunerației cuvenite intermediarului, dacă prin contract nu se prevede altfel.

În ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune pentru plata remunerației și a despăgubirii datorate de către client, considerăm că prescripția va începe să curgă la data la care intermediarul a cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului intermediat (art. 2.523 din NCC)."

 

Sursa :Articolul este preluat de la Juridice.ro autori  Sergiu GÎDEI, Alina GHIHANIS

Read the rest of this article >>
De ce sa alegi sa locuiesti in Buftea/Crevedia
09/09/2017 01:08 PM
 

De ce sa alegi Buftea/Crevedia

 

 



Mai jos va prezentam o abordare interesanta despre motivele pentru care sa alegeti sa locuiti in Buftea/Crevedia.

Articolul este preluat de la SoftPedia

"Salutare tuturor. In primul rand vreau sa precizez ca nu reprezint niciun dezvoltator imobiliar. Sunt medic de familie si locuiesc in Manastirea, Crevedia la 10 minute de mers pe jos (sau 2 cu masina) de intrarea in orasul Buftea, cartierul Studio. M-am mutat in zona acum 6 luni si sunt incredibil de multumit, eu insumi avand rezerve si considerand ca risc venind aici.
Ideea mi-a venit dupa ce, proaspat devenit medic specialist am acceptat un job la tara, la 40 km de Bucuresti in comuna Cornesti, DB. Am facut naveta doi ani din zona Aviatiei (langa Promenada Mall si toate corporatiile) pana acolo si niciodata nu am facut mai mult de 45-50 de minute. Chiar glumeam cu prietenii ca eu sunt mai relaxat din punct de vedere al timpului pana la job decat cineva care sta in Rahova si vine in Aviatiei. Dupa ce ca eu fac efectiv mai putin decat el, nici nu rup masina in treapta 1 si 2, nici nu innebunesc in trafic. Merg relaxat, drum drept, peisaj de tara…
Avand doi copii si un caine mare, apartamentul meu de 3 camere din Aviatiei devenise neincapator.Ma si saturasem de viata la bloc, vesnicele batai pe locuri de parcare, vecinii de diverse varste si categorii sociale, etc. Am inceput sa caut dar fiindca nu doream sa vand apartamentul din aviatiei, optiunile mele erau limitate. Maxim 75.000 de euro si casa trebuia sa aiba 4 camere! Gasisem ceva prin Tunari dar avea 3 camere, zona arata infect…Mai era ceva Moara Vlasiei, dar era in camp si nu aveam nici macar un chiosc sa-mi iau tigari. O data ajuns acolo, trebuia sa fiu aprovizionat ca intr-un buncar antiatomic. Camp, case razlete ici-colo, drumuri de pamant….departe….nasol. Am exclus din principiu orice posibilitate de a ma muta in Sud, Sud Vest sau Sud Est. Nici acum nu pot intelege cum oameni cu IQ din trei cifre si salarii decente, care lucreaza in nord, merg in Sud. Sudul nu are infrastructura iar accesul in Bucuresti se face prin niste cartiere imense si foarte aglomerate!
Si uite asa, mi-a pica fisa cu Buftea. Mergand eu linistit spre Cornesti, la job, am observat ca din Aviatiei fac 25 de minute pana in Buftea. Buftea e oras. Are chiar si trafic! Oare cat costa casele in zona?
Am inceput sa caut ,si oferta desi limitata arata bine : 65.000 trei camere, 75.000 patru. Mai tot ce se construieste nou se intampla in Crevedia. Asta e o prelungire a orasului Buftea, se afla in judetul Dambovita si e o comuna foarte lunga si foarte rasfirata. O dovada a faptului ca nimeni care sta in Crevedia nu are de fapt nicio treaba cu Crevedia este faptul ca atat Lidl cat si Penny au decis sa faca magazinele fix la iesirea din Buftea/intrarea in Crevedia! Cele mai bune sate/zone sunt in ordinea aceasta : Manastirea, Samurcasi si Darza. Cocani, Ciocanesti, exterior nord si altele sunt deja prea departe ,prea ca la tara. Cele trei sate au acces foarte facil la Buftea (1-2km) pe drumuri bune, libere sau pe jos (exista strazi din ele care intra direct in Buftea) Deasemenea, Manastirea si Samurcasi sunt situate de o parte si cealalta a lacului si peisajul e foarte frumos.
Voi prezenta mai jos pe puncte, zona. Sper ca macar unii dintre voi ,dupa ce veti citi ,cautand o casa veti veni sa vizitati si sa cautati aici. Eu consider ca fac o fapta buna
 


.

PRETURI : Eu am cumparat in mai 2016 o casa de 4 camere, 125 mp utili (150 construiti) si 400 mp de pamant, noua, in ansamblu rezidentia cu 35 de case, asfalt, de la soseaua principala, lipit de Buftea (merg pe jos 7-8min cu copilul la gradinita de stat). Casa e din caramida, are etaj si e conectata la gaze, apa potabila din reteaua orasului si electricitate. Canalizarea se intampla momentan prin fosa septica. Exista promisiuni de canalizare dar eu nu prea cred in nicio promisiune de genul “o sa se faca”. Fosa e ok. Finisajele sunt minime dar daca nu ai pretentii poti locui fara probleme 5-10 ani fara sa schimbi nimic, decat daca se strica ceva. Pretul a fost de 68.000 euro. Da, rata prin prima casa e de 1100 de lei/luna. Cat chiria la 2 camere in Berceni.
Inainte sa cumpar am mai vazut si alte case intre 70 si 75.000 dar calitatea era identica si nu erau asa bine situatie. Cine doreste si e chiar interesat ii pot da numarul dezvoltatorului. Am inteles ca mai construieste in zona. Tipul e ok, foarte serios, a livrat ce a zis ,cand a zis si poate fi gasit la orice ora.
Terenurile variaza intre 35 euro/mp in Buftea zona centrala si 15-25 euro/mp in Crevedia. Mare diferenta nu este, voi explica mai jos de ce.

ACCES :Aici devine interesant! FOARTE!. Banuiesc ca pe toti va sperie faptul ca e foarte departe. Ei bine, nu este. Sau este departe dar in Kilometri, nu in timp. Si timpul e ala care ni se scurge si de care nu prea avem, nu? O sa impart aceasta rubrica in doua : cu masina si fara masina.

cu masina : timpul parcurs pe ruta dreapta pana la intrarea in Bucuresti – Crevedia-Buftea-Mogosoaia-Bucurestii Noi este de 10-25 de minute (10 noaptea, 25 la 8 dimineata, intr-o luna de toamna)
timpul parcurs pe ruta alternativa Corbeanca pana la pasaj Baneasa – Crevedia-Buftea-Corbeanca-Otopeni-Baneasa este de 20-35 de minute (20 noaptea, 35 la 8 dimineata,intr-o luna de toamna)
timpul parcurs pe ruta alternativa Chitila pana la piata Chibrit (1mai) – Crevedia-Buftea-Chitila-Soseaua Chitilei (Bucuresti sector1)-piata Chibrit este de 15-30 minute (15 noaptea, 30 la 8 dimineata intr-o luna de toamna)

Partea cu adevarat interesanta la zona Buftea/Crevedia este conectarea ei la oras si la Ilfov. Exista o sumedenie de variante si drumuri judetene care te scot oriunde iti doresti in timpi foarte buni. Nu exista trafic, se merge cu 60-80 kmph si drumurile sunt bune. Spre exemplu :

ruta pentru Militari/A1 : Crevedia/Buftea-Sabareni-Joita-Dragomiresti-Militari – maxim 30 minute indiferent de ora.
ruta pentru Domnesti/Drumul Taberii : Crevedia/Buftea-Sabareni-Joita-Bacu-Ciorogarla-Darvari-Domnesti-Dr.Taberii – maxim 45 minute indiferent de ora.
ruta pentru Pipera : Crevedia-Buftea-Corbeanca-Balotesti (se trece pe sub DN1 prin pasajul de la Hornbach/Prisma)-Tunari-Pipera – maxim 40 minute indiferent de ora.
ruta pentru Colentina : Crevedia-Buftea-Corbeanca-Balotesti-Tunari-Stefanesti-Voluntari-Colentina – maxim 50 minute indiferent de ora.

Bonus, fiind pe DN1A ,din Crevedia mai ai 25 de minute pana la Ploiesti

DN1A care intra in Bucuresti prin Bucurestii noi se continua cu Calea Grivitei de la Podul Constanta si aceasta merge drept, pana in Calea Victoriei. intr-o seara, la ora 20.00 ,esti la Ateneu in 35 de minute. 40 in centrul Vechi.
Da, nu faci nici de-aici 15 minute pana la job. Dar faci mai putin daca lucrezi in Nord decat daca ai sta in Berceni,TItan, drumul Taberei, Militari, Rahova,etc. Deasemenea, dimineata, tu fiind in Nord, tot orasul vine spre tine, dupa ce ai trecut de un anume punct nevralgic – Piata Charles de Gaule spre exemplu, sau Piata Chibrit in zona 1 mai. De-acolo inainte, e liber ca duminica. Toti cei din zona ta isi continua drumul spre birourile din Nord. Toti cei din sens opus fac la fel. Tu mergi spre centru singur. Doar tu si RATB-ul

fara masina :Nu e asa ca esti convins/a ca in Ilfov daca nu ai masina esti mancat/a!? Ei bine, nu si in zona Buftea/Crevedia. Buftea e un oras relativ vechi (mai vechi ca Popesti Leordeni, Voluntari, Bragadiru ,samd) si resedinta de judet. Are in acte 27.000 de locuitori si daca ii adaugi si pe aia cu buletin de altceva plus cei din Crevedia, ajungi lejer la 50-60.000. E o zona bine conectata, populata si in consecinta deservita de multe mijloace de transport in comun.

Daca stai in Crevedia, va trebui sa iei un autobuz care vine ori de la Targovieste, ori de la Ploiesti. are orar fix, asa ca stii exact cand poti pleca de-acasa. Poti continua cu el drumul pana in Bucuresti ori poti sa cobori in Buftea si sa alegi unul din urmatoarele mijloace de transport :

508 – e o linie de transport in comun privata. I-as zice maxi-taxi doar ca are statii prevazute cu alveole si masinile sunt autobuze (nu microbuze). Costa 4 lei pana la Piata chibrit sau 3 pana la Laromet (metrou M4). Cum tu vii din Crevedia sau Manastirea ,te vei urca la capat, in studio. Vei avea loc. platesti 4 lei, te asezi, butonezi telefonul sau tableta si in 20-45 de minute esti in Bucurestii Noi. (45 dimineata). De-acolo poti lua metroul, autobuzul, troleibuzul, tramvaiul, ce doresti pana unde doresti.
460B – e o linie preoraseneasca a RATB (autobuzele sunt cele din Bucuresti – Mercedes Citaro) Merge pana in Bucurestii Noi, are capatul tot in Studio si vine din 30 in 30 de minute in timpul saptamanii sau din ora in ora in Weekend. Costa 5 lei, dar iti poti face abonament.

101 si 102. Sunt linii locale ale orasului Buftea.Niste autobuze mici si simpatice. Te duc din Studio cam oriunde vrei in oras inclusiv la iesirea spre Chitila de unde poti lua alte autobuze pe ruta Chitila-Bucuresti. Costa 1 leu.

TRENUL – Da, Buftea are tren. Ditamai gara pe ruta Bucuresti-Ploiesti ,probabil cea mai circulata magistrala feroviara din Romania. Daca iei ; autobuz de la Ploiesti/Targoviste,508 sau 460B trei statii, 101-102 3 statii, ajungi in centru Buftea de unde mai mergi 5 minute pe un bulevard frumos numit Mihai Eminescu pana la gara. De-acolo mai faci cu orice tren pentru 7 lei, 21 de minute pana la Gara de Nord. De la gara esti deja aproape in centru si poti lua orice,inclusiv taxiuri la suprapret ! Deasemenea poti lua trenul si pana la Aeroport. Cu tot cu drumul pana la gara Buftea, drumul pana la Gara de Nord, si drumul pana la aeroport ar trebui sa fii in Otopeni intr-o ora, o ora si 30 de minute. Fara masina. Aproape gratis.

Bla Bla Car. Pentru cine nu stie, Bla Bla e o platforma online care pune in legatura oamenii ca sa mearga impreuna cu aceeasi masina si sa imparta costurile calatoriei. Sunt o groaza de oameni care locuiesc in zona si multi ar fi bucurosi sa nu mearga singuri in masina. Costa cam 5-10 lei si mergi cu masina, te ia de-acasa, samd.

Taxiul. DIn pacate, taximetristii sunt niste magari care cand aud de Buftea vor 50 de lei fara aparat. Cu aparatul ar fi cam 30 din Bucurestii Noi. Orice transport in comun se termina pe la 22.30 asa ca daca planuiesti sa iesi in oras si sa bei, ori conduce prietena/sotia, ori dai 50 de lei unui cocalar tupeist care conduce ca un tembel dar te duce acasa….

FACILITATI : Si aici, Buftea bate orice inseamna Ilfov (si Bucuresti pe alocuri) E un oras mic ,cochet si foarte ingrijit unde AI DE TOATE ,fara nicio exagerare. Iarasi ,o luam pe capitole.

  INVATAMANT DE STAT : exista 3 gradinite cu program prelungit in Buftea si 2 in Crevedia.Investitiile masive ale primariilor le-au facut pe toate sa arate foarte bine. Totul e nou si curat. Personalul e cel pe care il stim si in Bucuresti. Bugetarii au un fel al lor….nu stiu ce sa zic. Eu sunt multumit, una peste alta.E cald, e curat, mancarea e buna si copii sunt ingrijiti. Locuri in gradinite sunt suficiente. Daca stai in Manastirea(Crevedia) ,Studio (Buftea) ,Samurcasi (Crevedia) Centru Buftea, poti duce copilul pe jos pana la gradinita in 15 minute dus-intors.
Scoli gimaziale sunt 5 ,dar doar 2 sunt bune. Suficient de bune incat sa nu te gandesti sa bati drumul pana in Bucuresti. Scoala nr. 1 din Buftea e atat de buna incat in clasamentul pe Ilfov e a doua si daca ar fi in Bucuresti ar fi pe locul 15. Media la examenul de sfarsit de clasa a 8-a si cu care se intra la liceu este 8.15. Daca stai in Manastirea, mergi pe jos cu copilul pana la scoala, sau merge singur. face 7-15 minute.
Scoala nr. 2 este in centrul Buftea intr-o zona foarte frumoasa dar media este mai scazuta, 6.80. Am inteles ca sunt clase cu media de 8 si clase cu media de 6….mergi si vorbesti cu directorul, dai spaga, samd…. pica copilul la clasa potrivita.
Exista si doua licee dar sunt mediocre si nu are sens. Copilul tau la 15 ani poate merge o ora cu transportul in comun pana in Bucuresti la un liceu bun.Cam asta si fac toti copii aia de 8.15 de la scoala nr. 1 dupa ce termina clasa a 8-a. In liceele din Buftea merg copii de bastinasi din comunele adiacente.

SANATATE :Nu ai medlife si nici Regina Maria, dar nici nu iti trebuie. Eu ca medic ,nu recomand nici in Bucuresti, dar asta e o alta discutie. Buftea are spital. Spital de Obstetrica-Ginecologie. Si e un spital bun. Aici poti naste in conditii decente cu medici buni cu experienta, la fel ca oriunde in Bucuresti. Pe langa sectiile de gineco, exista si chirurgie generala dar si compartiment primri urgente. Da, daca ti-e rau intr-o seara nu trebuie sa mergi in Bucuresti. Exista medic ATI si sectie de terapie intensiva. Doamne fereste, dar exista.
Pentru alte nevoi medicale, langa spital exista ambulatoriul de specialitate unde gasesti medici ok (le-am trimis eu pacienti cand lucram la Cornesti si am fost multumit de rezultate) din toate specialitatile, gratis, pe bilet de trimitere de la medicul de familie. Ambele cladiri sunt renovate si utilate modern, arata fix ca Medlife.
Medici de familie sunt, ca oriunde. Si buni ,si prosti….Nu iti convine ,te muti. Important e ca sunt suficienti si ai de unde alege. (din pacate eu lucrez la Moara Vlasiei si nu va pot ajuta aici)
Exista in centrul Buftea statie SMURD si in studio statie de ambulanta a SAJ Ilfov. Asta inseamna ca daca suni la 112 ,ai timp de raspuns maxim. E bine de stiut ,sper sa nu aveti nevoie insa prea curand.

CUMPARATURI :Buftenii sunt oameni gospodari dar modesti. Nu ai mall, dar ai ORICE doresti, daca nu cauti haine cu logo cunoscut pe ele. Exista piata atat in centrul Buftea cat si in Studio. Ambele sunt noi si frumoase, oferta variata. Exista deasmenea o sumedenie de magazine mici ,locale, de…orice. 5 pet-shop-uri, 3 macelarii (La Costica fiind genial de buna), aprozare, croitorii (3!!!) magazine de bricolaj, cofetarii de lux (da ,si sunt 3. Nici mie nu mi-a venit sa cred, dar cea mai mare aglomeratie de cofetarii de lux – macarons, prajituri din ingrediente speciale, fara e-uri ,de 8 lei prajitura.., se alfa (cred) in Buftea!) ,banci toate numele importante, farmacii (vreo 10) ,orice, efectiv orice. Eu nu am iesit din Buftea decat la Mall ,cand efectiv am vrut sa-mi cumpar haine sau electronice. Faci 5 minute cu masina pana oriunde, dar e frumos vara sa mergi si cu bicicleta.
Supermarket-uri : nu as vrea sa va zic de ele pentru ca eu sunt impotriva retail-ului super si hiper care distruge economia locala oriunde apare si cara toti banii in afara tarii….dar….exista, si nu putine. Ai LIDL si Penny Market (atat in Studio cat si in Centru) ,Mega Image (vreo 5)
Non Stop exista tot in studio o benzinarie Petrom sau in Crevedia o alta benzinarie Petrom. Deasemenea in centrul Buftea sunt cateva magazine Non-Stop.

AGREMENT: Buftea/Crevedia exceleaza si aici. Spre deosebire de orice inseamna ilfov (praf, dezvoltare haotica si aglomeratie) Buftea/Crevedia e o zona verde cu lacuri si parcuri si paduri. Exista parcuri naturale (faleze pe malurile lacurilor) dar si parcuri amenajate : domeniul Stirbey (cu restaurant, patinoar iarna, echitatie, centru de evenimente) ,zona Calul Balan, pe malul lacului (un soi de Herastrau mai mic) ,Parcul dintre Flori (un parc nou-nout construit in 2015 intins pe nu stiu cate hectare, cu dealuri si alei inalte ,scari, paza, parcare, locuri de joaca si fitness in aer liber. Parcul RAJA in studio e un parc mic dar foarte ingrijit cu locuri de joaca pentru copii.
Exista vreo 5 piscine in aer liber si una indoor. Toate sunt private si nu intra decat lumea ok.
Baruri si restaurante sunt o sumedenie dar eu mentionez doar Taverna Studioului care bate ca atmosfera si calitate a mancarii cam orice am testat eu in Bucuresti (si am testat cate ceva) si Pizzeria Romana in centru – un loc mic si cochet, nu foarte pretentios dar care fac o pizza pe cuptor de lemne incredibila  (prosciutto e prosciutto, gorgonzola e gorgonzola, mozzarella e mozzarella, sosul de rosii NU e ketchup ,samd)

Exista o sala de sport mare si bine incalzita iarna care poate fi inchriata cu ora la preturi modice si unde copiii fac gratuit sport ,orice sport – sponsorizat de primarie. Exista terenuri de tenis ,fotbal ,incalzite iarna (balon). Orice in afara de sky ,poti face in Buftea.
sala de Fitness din centru rivalizeaza cu orice World Class doar ca este 80 lei/luna full time si are (foarte tare!) un instructor gratuit care iti arata cam ce trebuie sa faci, ce face fiecare aparat ,samd.
Deasemenea ,desi nu e in Buftea, parcul Mogosoaia este cel mai frumos si ingrijit parc din zona Bucurestiului (da, peste Herastrau). Ajungi in 10 minute cu masina sau in 15 cu autobuzul.

OAMENII : Poate pentru unii, asta e un minus, dar mie imi plac. Sunt oameni modesti, obisnuiti. Cei care ne repara masinile si care ne vand covrigii in Bucuresti. Clasa muncitoare. Oameni care isi platesc facturile si nu deranjeaza pe nimeni. Imi place sa ii vad fiindca poate sunt putin satul de tot ce am vazut zilnic in zona Promenada….Sunt la locul lor si au un anume bun simt, pe care poate doar in provincie il mai vezi. In provincie in Buftea

rromii sunt izolati in cartierul Buciumeni si trebuie sa treaca un pod lung si mare ca sa ajunga in Buftea. Nu i-am vazut, nu m-au deranjat. Alti rromi nu sunt.

Pe scurt, fiindca scriu de doua ore si ma doare mana : zona mai misto sa traiti si sa va cresteti copiii pentru 65-70.000 de euro eu NU cred ca mai exista in jurul Bucurestiului si ati fi foarte fraieri sa nu luati zona in considerare.
Daca mai aveti intrebari ,o sa caut sa raspund cat de repede pot.
Toate bune tuturor!  "

Sursa: SoftPedia

 

Read the rest of this article >>
OUG 40/2017 -Modificarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
06/22/2017 02:35 PM

Ordonanța de urgență nr. 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) și d) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții


Text publicat în M.Of. al României.

În vigoare de la 14 iunie 2017

Având în vedere, pe de o parte, necesitatea asigurării condițiilor legislative și instituționale pentru asigurarea dezvoltării durabile, coerente și integrate a teritoriului localităților și, pe de altă parte, necesitatea prezervării și protejării zonelor construite protejate, clădirilor monument istoric și a zonelor de protecție a acestora, recunoscând faptul că imprecizia delimitării zonelor de protecție a monumentelor istorice și implicit a situării imobilelor în cadrul acestora, precum și faptul că modificările succesive ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în privința competențelor autorităților administrațiilor publice locale ale municipiului București în autorizarea executării lucrărilor de construcții, au generat un blocaj funcțional la nivelul acestora ca urmare a neclarității privind stabilirea situațiilor în care competența de emitere a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire revine Primăriei Municipiului București sau primăriilor de sector,

luând în considerare efectele negative pe care situația descrisă le are asupra investițiilor în municipiul București, asupra competitivității și atractivității mediului economic al Capitalei, prin faptul că pentru o serie de lucrări pentru care au fost emise certificate de urbanism de unele primării de sector au fost reluate procedurile de autorizare la nivelul Primăriei Municipiului București, dar nu au fost emise autorizațiile de construire necesare în lipsa existenței limitelor zonelor de protecție și a siturilor arheologice,

întrucât, pe de o parte, această situație a determinat un blocaj al procedurii de autorizare și o depășire a termenului de 30 de zile în care certificatele de urbanism și autorizațiile de construire trebuie emise potrivit legii și a generat o serie de procese, amenzi contravenționale din partea organelor de control și cheltuieli bugetare suplimentare pentru unele dintre autoritățile administrațiilor publice locale ale municipiului București,

și, pe de altă parte, blocajul procedurii de autorizare a determinat stoparea emiterii autorizațiilor de construire inclusiv pentru branșamente și racorduri la clădirile legal executate ce se află în zonele de protecție a monumentelor, situație ce face ca numeroși cetățeni să rămână fără accesibilitate la rețelele de utilități publice,

întrucât prin obligația emiterii certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire de către Primăria Municipiului București pentru imobilele situate în zonele de protecție a monumentelor acesteia îi revine sarcina să emită certificate de urbanism și autorizații de construire pentru aproximativ 85% din suprafața municipiului București cu un suport uman și logistic insuficient pentru soluționarea în termen legal a solicitărilor,

deoarece blocarea emiterii certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire, situație fără precedent și extraordinară la nivelul autorităților administrației publice locale ale municipiului București, afectează în mod direct activitatea complexă de realizare a construcțiilor în toate etapele acesteia, absorbția fondurilor europene, atractivitatea economică a Capitalei, predictibilitatea investițiilor pe piața imobiliară și bugetele locale prin neîncasarea taxelor de autorizare,

întrucât neadoptarea de măsuri imediate prin ordonanță de urgență care să reconfigureze competențele de emitere a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire ar aduce grave atingeri interesului public și privat, cu impact negativ direct asupra dezvoltării mediului investițional și economic al Capitalei, atragerii investitorilor și realizării proiectelor de dezvoltare urbană de la nivelul municipiului București,

în considerarea faptului că aceste elemente vizează interesul general public și constituie situații de urgență și extraordinare a căror reglementare nu poate fi amânată,

în temeiul art. 115 alin. (4) din Constituția României, republicată,

Guvernul României adoptă prezenta ordonanță de urgență.

Art. I. -

La articolul 4 alineatul (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, cu modificările și completările ulterioare, literele c) și d) se modifică și vor avea următorul cuprins:

"

 


  1. c) de primarul general al municipiului București, după solicitarea de către acesta a avizului primarilor sectoarelor municipiului București, pentru:

  2. executarea lucrărilor de construcții pentru investiții ce se realizează pe terenuri care depășesc limita administrativ- teritorială a unui sector și/sau care se realizează în extravilan;

  3. lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum și orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care vor fi executate la: clădiri, construcții sau părți din construcții împreună cu instalațiile, componentele artistice, parte integrantă din acestea, împreună cu terenul aferent delimitat topografic, inclusiv la anexele acestora, precum și alte construcții, identificate în cadrul aceluiași imobil, clasate individual ca monument potrivit Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările și completările ulterioare, imobile teren și/sau construcții, identificate prin număr cadastral, amplasate în zone construite protejate stabilite potrivit legii, clădiri cu valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentații de urbanism aprobate, imobile teren și/sau construcții, identificate prin număr cadastral, cuprinse în parcelările incluse în Lista monumentelor istorice;

  4. lucrări de modernizare, reabilitare, extindere de rețele edilitare municipale, de transport urban subteran sau de suprafață, de transport și distribuție pentru: apă/canal, gaze, electrice, termoficare, comunicații - inclusiv fibră optică, executate pe domeniul public sau privat al municipiului București, precum și lucrări de modernizare și/sau reabilitare de străzi, care sunt în administrarea Consiliului General al Municipiului București;

  5. d) de primarii sectoarelor municipiului București, pentru lucrările care se execută în teritoriul administrativ al sectoarelor, cu excepția celor prevăzute la lit. c), inclusiv monumente istorice din categoria ansamblurilor și siturilor, branșamente și racorduri aferente rețelelor edilitare;".


  6.  

 

 

Art. II. -


(1) În cazul în care competențele de emitere a autorizației de construire/desființare se modifică în condițiile prezentei ordonanțe de urgență, în intervalul scurs de la emiterea certificatului de urbanism până la solicitarea emiterii autorizației de construire/desființare, autoritatea publică ce primește competențele de emitere emite autorizația de construire în baza certificatului de urbanism deja eliberat, aflat în termen de valabilitate.

(2) Operațiunile legate de transferul documentelor și documentațiilor prevăzute de lege între autoritățile administrației publice locale sunt în sarcina și responsabilitatea autorităților implicate.

 

Read the rest of this article >>
Reglemenari urbanistice parcelarea Bazilescu
05/18/2017 03:57 PM

Urbanism Parcelarea Bazilescu -Regimul Tehnic

Read the rest of this article >>
Secretele ascunse ale terenului
03/20/2017 06:20 PM

Atunci când te hotărăști să îți iei un teren pe care să îți faci o casă, e bine să verifici dacă și cât poți construi pe el și mai ales dacă acesta va rezista la greutatea casei.


Dacă ceri un studiu geotehnic pe teren și îl discuți apoi cu un inginer constructor, poți afla dacă pământul de sub casă ține și ce surprize neplăcute ai putea evita atunci când vei pune casa pe teren.

Studiul geotehnic înseamnă recoltarea unor mostre de sol prin niște foraje de cel puțin 4 metri adâncime, din care se pot vedea straturile de sub pământul vegetal. Sub pământul vegetal, pe care nu e bine să construiești direct, poți avea nisip, argilă sau pietriș de diverse consistențe, granulozități și proprietăți în diverse amestecuri. Probele sunt duse în laboratoare de teste geotehnice și se determină pentru fiecare strat proprietățile de rezistență aferente – la ce greutate/presiune rezistă stratul respectiv, cât de mult se tasează/deformează sub această greutate, cum se comportă în raport cu apa (se umflă sau nu, absoarbe/reține apă, etc), alte proprietăți de care inginerul de structură va avea nevoie pentru a putea dimensiona corect fundațiile casei, adâncimea exactă la care trebuie să sapi și cum poți evita în timp tasări sau crăpături ale casei, dacă ai apă pe teren sau nu, precum și alte probleme ale casei generate de deformarea pământului de sub ea. Te poti trezi cu multe surprinze neplăcute precum moloz, gunoi sau urme de alte construcții existente. Te costă undeva la 2000 de ron în medie un studiu geotehnic bun pe care dacă îl ai poți economisi metri cubi buni de beton, câteva basculante de pământ în plus și ceva timp atunci când vei construi.

Chiar dacă la suprafață terenul este frumos și verde, poate ascunde o serie de probleme.

 

Apa în teren. Poate cea mai pertinentă problemă atunci când începi să sapi pe teren este apa din pânza freatică, izvoare locale sau retenția apei în sol după ploaie. Dacă vrei să îți faci casă cu subsol și ai apă pe teren, va trebui să investești destul de mulți bani în hidroizolații ca apa să nu între sub casă și mai ales să stai cu ochii pe cei care execută, să verifici de mai multe ori că hidroizolarea este făcută corect. Și nici așa nu poți fi sigur 100%, apa își face loc foarte repede.

Experiență proprie Marius – la Cluj am avut un proiect de casă cu subsol pe un teren pe care aveam izvor. Deși am pus 2 rânduri de hidroizolații din carton astfaltat sudat (marcă bună, destul de mediatizată), betonul în sine a fost aditivat cu impermeabilizant și pe suprafața interioară a pereților subsolului am stropit cu o sare de impermeabilizare a betonului, apa tot a intrat în subsol, pentru că subsolul era la 3 m adâncime iar pânza freatică începea de la 1m adâncime. Presiunea apei e atât de puternică încât după câteva luni a intrat într-un rost de sudură a hidroizolației, de acolo a atins întreaga suprafață de beton, a ajuns la un rost de turnare în beton unde era o mică fisură și a refulat în casă prin aceasta, care nu a putut fi închisă de soluția dată la interior.

 

Terenul poate fi format din argilă – material destul de plastic, care se poate umfla când se umezește și se poate contracta foarte tare când e secetă / sau foarte uscat. E ca o plastelină iar terenul începe pur și simplu să joace pe verticală ca un val când se usucă / contractă. Dacă fundațiile casei nu sunt bine legate între ele, din această variație de umflare / contracție, o parte din casă se poate ridica sau coborî cu câțiva milimetrii, de unde vei avea fisuri. Aici e cazul argilei contractile de care numai geotehnicianul sau inginerul structurist te poate avertiza. Nici pe solurile nisipoase nu poate fi chiar ușor de construit – dacă dai de soluri cavernoase, care arată ca un burete, pe care cum pui greutate se tasează (loess) sau din contră – poți avea proprietăți foarte bune, în care – în loc de fundații clasice din beton ai putea șuruburi metalice de tipul piloților, care se comportă foarte bine în nisip și dacă ai o casă pe structură ușoară, poți reduce foarte mult costurile și viteza de execuție. Ai crede că un sol pietros – stâncos este mai bun. Așa este, ține mai bine o casă pe el – însă săpătura este mult mai grea aici și atunci va trebuii să îți faci fundațiile cât mai mici, pentru a avea manoperă cât mai mică și atunci chiar trebuie să fii atent la cum faci fundațiile.

Există terenuri pe care pot exista depozite de gunoi sau de moloz, fie că au fost construcții pe vremuri acolo și la demolare a rămas molozul, fie că mult timp s-a aruncat gunoi, peste care apoi s-a format verdeață. Durează între 20 și 50 de ani până fermentează toată materia organică și până solul se stabilizează și ai mari șanse să te trezești cu crăpături, fisuri și tasări ale casei, în cazul bun în care ai reușit să construiești pe această zonă. Să sapi și să scoți totul te poate costa o avere, la fel și să faci piloți de adâncime.

Experiență proprie Marius – într-un proiect din Cluj am avut și teren în pantă și 6 m de gunoi pe teren, pe care pur și simplu nu puteam construi. A trebuit să facem piloți de adâncime din beton armat pentru a putea pune casa pe ei, care au costat 10.000 de euro.

 

Dacă ai un teren într-o zonă cu pantă, te-ai putea lăsa furat de peisaj și de panoramă, dar ai grijă să verifici că acel teren nu poate să o ia la vale! De multe ori terenurile în pantă pot aluneca la o ploaie mai serioasă sau dacă adaugi greutatea casei pe ele, accelerezi ruperea de pantă sau alunecarea straturilor între ele. Fenomenul poate să fie brusc, dar poate și să dureze mai mulți ani.

 

Sunt șanse să ajungi să bagi mai mulți bani în a stabiliza terenul să nu plece și să poți construi pe el, decât casa în sine. In aceste cazuri un studiu geotehnic și un ochi critic chiar își poate merita banii!

Experiență proprie Marius – la același proiect cu piloții, aluneca de asemenea terenul de sub stratul de gunoi și pe lângă cei 10.000 de euro pentru piloți, a mai fost nevoie de un zid de sprijin din beton armat, care de asemenea a trecut de 10.000 de euro ca și costuri. iar într-un alt proiect – terenul era pe buza unui râu, cu vedere spre o livadă și făcea parte dintr-o albie anterioară, dar cu pantă foarte mare. Pentru că solul de aici era format din sedimente aduse pe vremuri din râu, aveam o înălțime de peste 10 m de teren care putea să plece dacă puneam casă pe el, Investiția de consolidare a terenului ar fi fost de 60.000 de euro pentru un buget total de casă de 150.000 de euro…. beneficiarii au vândut terenul, dar la jumătate de preț după ce au aflat că nu se poate construi pe el.

 

 

 

Probabil vei dori un teren cât mai central, într-o zonă în care deja sunt contruite case pe toate vecinătățile parcelei tale și pe care ai destul de multe limitări. Există cazuri în care trebuie să construiești pe limita de proprietate, imediat lângă zidul casei vecinului (pe calcan). Dacă îți faci casă cu subsol ai mari șanse ca atunci când sapi, să ajungi sub fundațiile vecinului, riscând să îi produci crăpături în casă sau chiar prăbușirea parțială. În acest caz va trebui să ii faci subzidiri – respectiv pe banii tăi să ii reconstruiești vecinului fundațiile, până la nivelul la care tu vrei să îți faci casa. Dacă vecinul tău are subsol și tu nu vrei să faci acest lucru la casa ta, o parte din greutatea casei tale va împinge în pereții subsolului învecinat și riști să ii dărâmi subsolul, deci tot până la aceeași adâncime va trebui să sapi.

Cere studiul geotehnic și vorbește cu un specialist să îți spună ce și cât poți construi pe teren inainte de a semna construi/cumpara pe/un teren. Poate fi mult mai ieftin.

ing. Marius Șoflete
Inginerie Creativă

Sursa : http://buhnici.ro/casabuhnici-episodul-5-1-secretele-ascunse-ale-terenului/

Read the rest of this article >>
Due Diligence
02/13/2017 08:56 PM

Raport Due Diligence

 

Aceasta documentare este realizata pentru va putea oferi o imagine cat mai completa asupra potentialului investitiei dumneavoastra.

 

 

In urma raportului cumparatorul va avea o situatie clara in ceea ce priveste aspectele legale, comerciale si financiar-fiscale privind investitia sa in terenului/imobilul respectiv, examinandu-se riguros toate datele cu privire la obiectul investitiei, incepand de la coeficienti urbanistici, studiu de fezabilitate, verificare documente de proprietate si evaluare.

 

Read the rest of this article >>
Jump to Page:   1 2 3 4 Previous 100 Next 100
Click Me!

Persistent Collapsing Quick Search

Toate proprietatile din aceasta categorie (0)

to
to
to

Toate proprietatile din aceasta categorie (0)

to
to

Toate proprietatile din aceasta categorie (0)

to
to

Toate proprietatile din aceasta categorie (0)

to

Toate proprietatile din aceasta categorie (0)

to
to